Afbreken, ombouwen of verduurzamen: wat te doen met al die verouderde kantoren?

De gebouwen voldoen niet aan minimaal energielabel C, zo bleek uit onderzoek van Vastgoedmarkt. Dat betekent dat de kantoorgebouwen in hun huidige staat over vijf jaar niet meer kunnen worden gebruikt als kantoor.

De strengere eis voor energiezuiniger kantoorgebouwen werd afgelopen vrijdag opgenomen in het Bouwbesluit: vanaf 1 januari 2023 is het verboden om een kantoorgebouw te gebruiken zonder een geldig energielabel C. De wettelijke ingreep moet voor Nederlandse kantoren een gezamenlijke energiebesparing opleveren van 25 procent. Vaak is een beperkte aanpassing al genoeg, zoals het vervangen van oude verwarmingsketels en het aanbrengen van zonnepanelen. In slechtere gebouwen is ook nog isolatie van spouwmuren nodig en het plaatsen van glas in een van de hoogste isolerende klassen.

Die verplichting tot verduurzaming verhevigt de ellende op de slechtste kantoorlocaties, signaleerde het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) al in een onderzoek naar het verplichte energielabel voor kantoren. Rond de eeuwwisseling kon het niet op in de kantorenbouw. Er werd snel en veel gebouwd, ook met mindere kwaliteit en op minder aantrekkelijke locaties. Nu worden juist die kantoren geplaagd door lage huurprijzen en leegstand. Eigenaren willen zonder huurder niet investeren in duurzaamheid. Huurders geven inmiddels vaak de voorkeur aan ‘groenere’ gebouwen.

Ook andere bouwwerken

Niet alleen voor kantoren, maar ook voor andere bouwwerken worden de eisen strenger. De verwarming, koeling en verlichting van gebouwen is namelijk goed voor ruim eenderde van het totale energieverbruik in Nederland. Vanaf 1 januari 2020 wordt alleen nog een bouwvergunning afgegeven voor woningen, als deze bijna energieneutraal zijn. Datzelfde geldt voor onder meer nieuwe ziekenhuizen, scholen en winkelcentra. Voor nieuwe overheidsgebouwen gaat die verplichting al in met de aanstaande jaarwisseling.

Het prijskaartje voor het aanpassen van kantoren aan label C is met minder dan een miljard euro nog relatief bescheiden. Maar er wordt al gesproken over zwaardere eisen in 2030. Dan wordt voor kantoren waarschijnlijk label A verplicht. Dat zou driekwart van alle kantoren nopen tot ingrijpende aanpassingen. Nog eens twintig jaar later, in 2050, moeten kantoren waarschijnlijk volledig energieneutraal zijn om te voldoen aan de vereisten van het Parijs Akkoord.

Wat te doen met al die oude kantoren, nu grote investeringen in duurzaamheid nodig zijn?

Afbreken of ombouwen?

‘Je kiest voor afbreken als je iets beters kunt doen met de grond’, zegt Hilde Remoy, universitair hoofddocent vastgoedmanagement aan de TU Delft . ‘Een voorbeeld: ik ken een paar kantoren in de Rotterdamse binnenstad. Ze hebben weinig smoel, zijn maar vier, vijf verdiepingen hoog en toe aan verduurzaming. Op dezelfde plek is hoogbouw toegestaan. Sloop en duurzame nieuwbouw lijkt dan voor de hand te liggen.’

In Apeldoorn gingen sterk verouderde kantoorgebouwen tegen de vlakte en werden vervangen door een duurzame variant, door vastgoedbedrijf Merin. ‘Je sloopt eigenlijk pas als er iets nieuws voor in de plaats komt’, zei Merin-directeur Bas van Holten op overvastgoed.nl. ‘Een pand alleen weghalen is een lastige investeringsbeslissing.’

De beslissing over sloop hangt niet alleen af van de staat van het verouderde gebouw, weet Remoy, die veel onderzoek deed naar leegstand. ‘De aanpak van het hele gebied is meestal net zo belangrijk als de renovatie of nieuwbouw. Veel van die typische kantorenwijken aan de rand van een stad hebben gebouwen die verduurzaamd moeten worden. Neem Rotterdam Brainpark als voorbeeld. Met de plek is niks mis, tussen de Erasmus Universiteit en een goede woonwijk. Daar zou je kantoren een nieuwe bestemming kunnen geven als woonruimte. Dan moet je sowieso tal van aanpassingen doen en kun je in één moeite door verduurzamen. Of je sloopt de kantoren en vervangt ze door woonhuizen.’

Ontsnappingsroute

Voorwaarde voor wonen is vaak wel dat er veel nieuwe voorzieningen in zo’n gebied komen, zoals cafés en restaurants. Remoy: ‘Dat kan een kantooreigenaar dus niet in zijn eentje beslissen. Het vergt ook de inzet van bijvoorbeeld andere vastgoedeigenaren op het terrein en de gemeente. Dat is een veel grotere operatie, maar door de toegenomen druk op de woningmarkt kunnen we dat wel vaker overwegen. Plekken die tien jaar geleden nog ongeschikt werden geacht voor transformatie naar wonen, komen nu misschien wel in aanmerking. Dat is bijvoorbeeld in een deel van Amsterdam Zuidoost ook gebeurd.’

Remoy waarschuwt dat eigenaren met verouderde kantoren in transformatie een ontsnappingsroute kunnen zien voor verduurzaming. Maken zij appartementen in een kantoorgebouw, dan gelden de duurzaamheidsverplichtingen van kantoren noch van nieuwbouwwoningen. De eigenaar kan voor de nieuwe appartementen dan terugvallen op de eisen van het bouwjaar van het kantoor, die ver onder de huidige normen liggen. Een andere uitweg is het beperken van de kantoorfunctie tot minder dan 50 procent van het gebruiksoppervlak van het gebouw. Ook dan vervalt de nieuwe energieverplichting. ‘Maar het is vaak niet makkelijk om een andersoortige bedrijfsactiviteit uit te oefenen in een gebouw dat is ontworpen als kantoor. Voor productiewerk bijvoorbeeld, wil je vaak graag een veel hoger plafond.’

Verduurzamen

Installatiebedrijf Kuijpers staat op het punt om de eigen twee kantoorgebouwen in Den Bosch te verduurzamen. Het wordt een flinke sprong, in één keer van label G naar label A. ‘Het zijn standaard kantoorgebouwen, van zo’n twintig jaar oud’, vertelt directeur Alex Hesling. ‘Ze zijn beperkt geïsoleerd en met een verouderde installatie voor verwarming en koeling. Dat was prima ten tijde van de bouw, maar nu alleen nog goed voor label G. We willen deze gebouwen energieneutraal of misschien zelfs energieleverend maken. Met een zo beperkt mogelijk budget, als testcase. Dat is voor ons interessant, en wellicht ook voor onze klanten.’

Het bedrijf is onder meer bezig met de verduurzaming van gebouwen van de gemeente Eindhoven. Eerder was het verantwoordelijk voor de duurzame nieuwbouw van een ziekenhuis in Delft en klimaatvoorzieningen in musea als de Hermitage en Kröller-Müller. ‘Hier in Den Bosch komt de renovatie op een natuurlijk moment. Een en ander is toe aan vervanging. Hetzelfde speelt vaak bij onze klanten. Krijgt een gebouw een nieuwe bestemming of is een installatie verouderd, dan grijpen ze de gelegenheid aan voor een sprong in duurzaamheid.’

Complicerende factor bij zo’n beslissing, ziet Woud Jansen van vastgoed- en duurzaamheidsadviseur Alba Concepts, is dat kantooreigenaren vaak vooral kijken naar rendement op de korte termijn. ‘Commercieel vastgoed is een financieel product. Investeren voor de lange termijn vindt men lastig. Verduurzaming betaalt zich niet terug door de besparing op kosten van energie en onderhoud. Dat maakt het nog lastiger.’

Andere voordelen

Hij pleit voor een nieuw rekenmodel. ‘Je zult ook moeten rekenen met andere voordelen dan alleen die lagere energierekening. Een duurzaam gebouw zorgt ook voor beter functionerende werknemers. Bovendien vergroot het de aantrekkingskracht van bedrijven op jong talent. Durf je dat soort effecten uit te drukken in geld, dan klopt het sommetje misschien wel.’

Niet alleen huurders en beleggers zoeken steeds nadrukkelijker naar duurzame gebouwen om niet te worden geconfronteerd met de hinder of kosten van een latere renovatie. Ook banken komen in beweging, ziet Jansen. ‘Simpelweg omdat een kantoor zonder label C niet meer mag worden verhuurd. En dan droogt de kasstroom van dat object dus op. Alle reden dus voor eigenaren om met vooruitziende blik te verduurzamen, veel verder dan alleen label C.’

Grote beleggers steken hun geld vooral in duurzame gebouwen, weet wetenschapper Remoy. ‘Die zijn zich bewust van de verplichtingen, niet alleen in 2023 maar ook in de jaren daarna. Gebouwen met label C hebben ze nu al vaak niet meer in portefeuille.’

‘Manipulatief systeem’

De huidige verplichting tot verduurzaming – label C in 2023 – stelt weinig voor, vindt Jaap van Rhijn, voorzitter van de werkgroep kantoren van de Dutch Green Building Council, een alliantie voor verduurzaming van gebouwen. ‘Veel kantooreigenaren gaan naar een energieadviseur, doen een paar aanpassingen aan een gebouw en scoren label C. Ze hebben geen idee of ze klaar zijn voor 2030, maar zijn weer even gered.’

Daar komt bij: ‘Het is een manipulatief systeem. Er wordt een label verstrekt op basis van de getroffen voorzieningen. Heb je een warmtewisselaar en zonnepanelen? Dan krijg je een label. Naar het werkelijke energiegebruik van een gebouw wordt niet gekeken. En daar gaat het juist om.’

Zijn Dutch Green Building Council pleit dan ook voor een complete herziening van het systeem. Van Rhijn: ‘De overheid moet openbaarmaking van het energiegebruik van gebouwen verplicht stellen. Die openbaarmaking kan eenvoudig via het Kadaster. En schrijf daarnaast voor dat alle huurprijzen inclusief energieverbruik moeten zijn.’

Corrigerende tik van de markt

Beide maatregelen dwingen eigenaren volgens hem tot forse investeringen in energiebesparing. ‘Voor huurders, kopers of financiers is via het Kadaster dan meteen duidelijk hoe goed of slecht een gebouw presteert op het gebied van energie. En moet de eigenaar de energierekening zelf betalen, dan is het geheel in zijn belang om te investeren in energiebesparing. Zo niet, dan springt hij even door dat hoepeltje voor label C en dat is totaal geen prestatie.’

Verduurzamen kantooreigenaren niet, voorspelt de voormalige vastgoedadviseur – nu programmadirecteur bij zorgaanbieder Cordaan –dan volgt een corrigerende tik van de markt. ‘Veel niet-duurzame kantoren zijn nog overgewaardeerd. Maar ook vastgoedtaxateurs zijn inmiddels wakker. Die trekken de kosten van verduurzaming af van de waarde van het gebouw. Door de verplichte verduurzaming komen op de korte termijn veel van die slechte kantoren op de markt. Tegelijkertijd wordt financieren door de bank moeilijker. Dat zorgt voor een dubbele waardeval.’