Welke factoren jagen de prijs van nieuwbouwwoningen op?
Nieuwbouwhuizen zijn met een gemiddelde verkoopprijs van 361 duizend euro ruim 60 duizend euro duurder dan de gemiddelde koopwoning. In een jaar tijd ging die prijs met bijna 14 procent omhoog. Hoe komt dat?
Weinig aanbod
Wie een huis wil kopen, kan kiezen uit vier woningen, berekende de NVM eerder deze maand. Die beperkte keuze – in totaal 68 duizend woningen – wordt door de makelaarsvereniging omschreven als een krappe woningmarkt. Deels is dat de tragiek van de opkomende markt. Huiseigenaren blijven zitten waar ze zitten in de hoop op verdere prijsstijging. Ze zijn ook benauwd dat zij geen goed alternatief vinden – er staat immers weinig te koop.
Beleggende kopers
Voor de meestgewilde huizen staan de kopers in de rij. Er is bovendien een concurrent bijgekomen: een groeiende groep particuliere beleggers. Uit eigen middelen of aangemoedigd door nieuwe eigen hypotheekvormen azen zij vooral op de goedkopere woningen, die bij verhuur een aantrekkelijk rendement kunnen bieden. Vooral starters op de woningmarkt hebben daar last van.
Lage rente
De hypotheekrente is historisch laag als gevolg van het agressieve rentebeleid van de Europese Centrale Bank (ECB). Een rente van circa 2 procent per jaar steekt fleurig af bij voormalige toprentes van tussen de 6 en 12 procent. Ook al is de hypotheekrenteaftrek al flink beperkt (tot maximaal 37 procent in 2023), komt een aflossingsvrije lening niet meer in aanmerking voor de fiscale aftrek van hypotheekrente en moet er dus worden afgelost, de maandelijkse woonlasten kunnen daardoor meevallen.
Grotere huizen
Alhoewel de microwoning in de grote steden in opmars is, zetten ontwikkelaars bij voorkeur grotere en dus duurdere woningen neer. Dat duwt de gemiddelde prijs voor een nieuwbouwhuis omhoog. Woningmarkteconoom Philip Bokeloh van ABN Amro: ‘In crisistijd gingen projectontwikkelaars meer bouwen voor starters, in een lager prijssegment. Toen met het stijgen van de huizenprijzen de doorstromers weer boven water kwamen, zochten zij onmiddellijk weer het hogere prijssegment op.’
Hoge bouwkosten
De kosten voor bouwers lopen snel op. Niet alleen de woningbouw is aangetrokken, er wordt ook weer flink verbouwd aan woningen, deels bij gebrek aan alternatief. De grote vraag naar bouwgrond en bouwmaterialen doet de prijzen snel stijgen. Verder zijn tijdens de crisis veel vaklieden ontslagen, zegt Cees-Jan Pen, lector aan de Fontys Hogeschool. Als zzp’er vragen ze nu een uurloon dat past bij de hoogconjunctuur in hun sector.
Binnenstedelijk bouwen
De nieuwe huizen moeten vooral worden gerealiseerd binnen de grenzen van dorpen en steden, benadrukt minister Ollongren van Wonen. Dit ‘verdichten’ is duurder dan ‘bouwen in het groen’, klaagt de NVB, een vereniging van bouwers. Het gaat vaak om kleinere projecten en de kans op vertraging is levensgroot, bijvoorbeeld door buren die de bouw willen tegenhouden via een gerechtelijke procedure. Cees-Jan Pen waarschuwt voor de verborgen kosten van ‘bouwen in het groen’. Je zult daar immers ook wegen en andere voorzieningen moeten aanleggen. Bovendien verliest Nederland zo natuur en uitzicht. Pen: ‘Ook dat heeft economische waarde.’
‘Groen’ bouwen
Sinds afgelopen zomer mag een nieuwbouwhuis geen aansluiting op het aardgasnetwerk meer hebben. ‘Gasloos’ bouwen brengt extra kosten met zich mee, naar schatting enkele tienduizenden euro’s. Een duurzaam huis heeft extra isolatie en een andere manier van verwarming, zoals een warmtepomp. Hoogleraar grondbeleid aan de TU Delft Willem Korthals Altes relativeert de betekenis van die kosten. Je kunt die maatregelen immers meefinancieren in je hypotheek. Bovendien bespaar je op de lange termijn juist flink op energiekosten. Dus is het huis bij verkoop ook nog eens meer waard.
De markt
De ontwikkeling van de nieuwbouwprijzen is uiteindelijk ‘gewoon het verhaal van vraag en aanbod’, denkt hoogleraar Korthals Altes. ‘Bouwers willen de maximale prijs, maar je kunt niet voor meer verkopen dan de markt wil geven. Kennelijk wil en kan de consument die prijzen gewoon betalen.’
Bouwkosten spelen maar een beperkte rol, denkt ook Bokeloh. ‘Natuurlijk zal de bouwer proberen die kosten door te berekenen, maar het is uiteindelijk de markt die de prijs bepaalt. Is een bouwproject al begonnen en stijgen de kosten, dan zal de bouwer dat moeten opvangen in zijn winstmarge. Of hij beknibbelt op de kwaliteit van zijn product.’
‘Oud-buurtgenoten verzuchten: had ik de sprong naar een nieuwbouwhuis ook maar gemaakt’
Nieuwbouw wordt steeds duurder en de productie van nieuwe huizen hapert. Een van de gemeenten die het afgelopen jaar de meeste nieuwbouw neerzetten, is Westland. Ook stegen de prijzen daar harder dan gemiddeld.