Is de aflossingsvrije hypotheek een tijdbom?

1. Wie zijn de dupe van de renteopslag?

De renteopslag, die kan oplopen tot 0,85 procent, is vooral nadelig voor klanten van de grootbanken. ING, ABN Amro en Rabobank hanteren de hoogste renteopslagen. Uitgangspunt is de rente van een annuïtaire hypotheek waarbij de schuld stapje voor stapje wordt afgelost. Boven op dat tarief komt voor huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek een opslag van 0,5 procent of meer. Die opslagen zijn het hoogst bij de populaire langere looptijden.

Een woningeigenaar die zijn aflossingsvrije hypotheek verlengt na de rentevaste periode krijgt de renteopslag aan zijn broek. ‘Het verschil in de rente tussen aflossingsvrij en annuïteiten is de laatste jaren ingevoerd en groter geworden’, aldus Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep. Deze klanten kunnen wel uitwijken naar een andere geldverstrekker, maar dat gaat gepaard met extra kosten.

2. Waarom doen banken dit?

Banken gebruiken als argument voor de hogere rente dat een aflossingsvrije hypotheek risicovoller is. De kans bestaat immers dat het niet lukt de schuld af te lossen. Vereniging Eigen Huis (VEH) vindt dat bij een hoge schuld in verhouding tot de waarde van het huis nog wel verdedigbaar, maar niet bij lage schulden in relatie tot de woningwaarde. De kans dat de bank zijn geld niet krijgt, is dan nihil. Bovendien staan Nederlanders te boek als uiterst trouwe betalers.

Andere redenen die banken aanvoeren, zijn de internationale regels voor buffers. Die worden de komende jaren strenger. ‘Die regels spelen een rol, maar als buitenstaander is dit moeilijk te beoordelen. Het lijkt mij zeer onwaarschijnlijk dat die strengere buffereisen een opslag van 0,5 procent of meer rechtvaardigen’, aldus Noorlag.

Daarnaast zeggen banken ook nog dat het hogere tarief klanten moet stimuleren hun schuld af te lossen. Een aflossingsvrije hypotheek is de afgelopen jaren steeds meer in een kwaad daglicht komen te staan. De gedachte is dat huizenbezitters die geen cent aflossen mogelijk op de langere termijn in de problemen komen. Dat kan bijvoorbeeld als de renteaftrek na dertig jaar vervalt en ze de rente moeten betalen uit een klein pensioen. Om woningeigenaren bewust te maken van dit risico, hebben banken de campagne Aflossingsblij gestart.

3. Is die aflossingsvrije hypotheek inderdaad een tijdbom?

Dat hangt af van je persoonlijke situatie. Een heel laag pensioen in combinatie met een hoge schuld in relatie tot de woningwaarde kan leiden tot financiële problemen. Over hoeveel huizenbezitters in de gevarenzone zitten, verschillen de meningen. De Nederlandsche Bank schat dat tweehonderdduizend huishoudens in de problemen kunnen komen. Er zijn ruim een miljoen aflossingsvrije hypotheken afgesloten.

Een op de tien huiseigenaren met zo’n lening maakt zich zorgen. Ze lossen niet of nauwelijks af en vrezen de maandlasten na hun pensionering niet meer te kunnen opbrengen. Dat blijkt uit de Hypotheekscan die de VEH op 1 oktober heeft gelanceerd, die door ruim 75 duizend mensen is ingevuld. Aan de andere kant heeft de wetenschap dat de meerderheid zich geen zorgen maakt een grote groep huiseigenaren gerustgesteld, laat VEH weten.

Ook de Consumentenbond stelt dat paniek over aflossingsvrije hypotheken niet nodig is. Je hoeft doorgaans niet af te lossen na dertig jaar. De meeste banken verlengen zo’n hypotheek zonder problemen. Voorwaarde is wel dat de schuld minder is dan de helft van de woningwaarde. En uiteraard moeten de leners de rente kunnen opbrengen. Banken hanteren bij ouderen meestal de norm ‘werkelijke lasten’.

Ter indicatie heeft de Consumentenbond becijferd dat bij 2,4% rente en een lening van 1 ton de werkelijke lasten 200 euro per maand zijn. ‘Werkelijke lasten’ is een minder strenge norm dan ‘standaardinkomen’, die wordt gebruikt bij kopers die hun eerste hypotheek afsluiten.

4. Hoe check ik mijn aflossingsvrije hypotheek?

De Hypotheekscan van de VEH geeft een indruk hoe hoog je pensioeninkomen moet zijn om de aflossingsvrije hypotheek probleemloos te kunnen voortzetten. Wie meer wil weten, gaat te rade bij zijn bank of hypotheekadviseur.

5. Wat kan ik doen om de renteopslag te ontlopen?

Wie een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit, kan het best kiezen voor een aanbieder die geen onderscheid maakt tussen annuïtaire en aflossingsvrije hypotheken of een lage renteopslag hanteren. Dat zijn meestal de aanbieders met de laagste tarieven.

Munt en bijBouwe hanteren bijvoorbeeld voor alle hypotheekvormen hetzelfde tarief hanteren. Deze zogeheten regiepartijen hebben niets te maken met strengere buffereisen. Ze halen het geld bij pensioenfondsen en verzekeraars. BijBouwe laat weten dat uit hun eigen data blijkt dat het risico op wanbetaling bij klanten met een aflossingsvrije hypotheek niet groter is dan bij klanten die aflossen. De meeste andere hypotheekverstrekkers maken hun aflossingsvrije hypotheken hoogstens 0,2 procent duurder.

De huizenbezitter die bij een grootbank zit met een stevige renteopslag, moet aan het eind van de rentevaste periode onderzoeken of het voordelig is over te stappen naar een ander. Het is echter de vraag of de extra (notaris- en advies)kosten die hiermee gemoeid zijn, opwegen tegen de lagere rente.

6. Ik heb er genoeg van. Hoe kom ik af van mijn aflossingsvrije hypotheek?

Omzetten naar een annuïteitenhypotheek is meestal mogelijk. Voordeel is dat je schuld langzaam maar zeker wordt afgelost. Per saldo betaal je ook minder rente. Nadeel zijn de hogere lasten na de omzetting. Bij de ene partij is overstappen makkelijker dan bij de andere; sommige banken verplichten je advies in te winnen, rekenen administratiekosten of hanteren ongunstige voorwaarden waardoor je boeterente moet betalen.