Zo verdiende een investeerder uit Qatar 23 miljoen euro aan vier flats in Utrechtse wijk Kanaleneiland

In de net gerenoveerde benedenwoning van Josje (32) met een in het oog springend groot, wit keukenblok in de centrale ruimte ligt een brief van de PvdA op tafel. 'Over uw rug is grof geld verdiend', luidt de aanhef. Sinds half oktober woont ze met haar vriend in de huurwoning van 78 vierkante meter met een bescheiden tuintje aan de Marshalllaan in de Utrechtse wijk Kanaleneiland. En sinds anderhalve week is die, samen met 251 omliggende appartementen in vier portiekflats uit de jaren zestig, onderwerp van een politieke rel in de stad.

Uit publicaties van het journalistieke platform Follow the Money en het AD/Utrechts Nieuwsblad blijkt dat investeringsmaatschappij Aventicum binnen iets meer dan een jaar tijd vele miljoenen heeft verdiend aan de voormalige sociale huurwoningen. Aventicum - een private- equityfonds van Credit Suisse, gefinancierd met geld uit Qatar - kocht de vier flatgebouwen in Kanaleneiland in maart 2016 van een samenwerkingsverband van de gemeente, twee corporaties en bouwbedrijf Heijmans. Afgelopen zomer ging het vastgoed alweer van de hand naar een Canadese vastgoedinvesteerder.

De winst voor Aventicum bedraagt maar liefst 23 miljoen euro, zo becijferen Follow the Money en het AD. 'Maatschappelijk vermogen dat is terechtgekomen in de zakken van het Qatarees overheidsfonds en de Zwitserse Wall Street-bank Credit Suisse.'

Josje heeft het allemaal gevolgd. Ze haalt haar schouders erover op. Zij voelt zich thuis op haar nieuwe stek. 'Met de buren is het supergezellig en het huis is zo luxe vergeleken met de afbraakwoning waar ik vandaan kom.' Opgetogen toont ze hoe de deurtjes van het nog glimmende keukenblok vertraagd sluiten. Ook over de prijs klaagt zij niet. Zij - werkzaam in de toeristenbranche - en haar eveneens hoogopgeleide vriend - een coach - betalen een huur van 950 euro per maand. 'Voor een huis met een tuin op tien minuten fietsen van het Utrechtse centrum vind ik het een heel goede deal.'

Spoeddebat

Niet iedereen reageert zo laconiek. Vandaag moeten wethouders Paulus Jansen (SP, wonen) en Kees Geldof (VVD, grondzaken) zich in een spoeddebat met de gemeenteraad verantwoorden over de kwestie. Vooral de linkse fracties zijn verontwaardigd over de miljoenen die zijn verdwenen in de zakken van buitenlandse durfkapitalisten. Winst bovendien die is gemaakt door op kosten van de gemeenschap gebouwde sociale woningbouw, en waarvoor jonge starters op de woningmarkt nu de prijs moeten betalen. Hoe kunnen de gemeente en de woningcorporaties Mitros en Portaal dat hebben toegestaan, willen de raadsleden weten.

Ook landelijk trekt de zaak de aandacht. GroenLinks-leider Jesse Klaver sprak maandagavond met bewoners op Kanaleneiland en aan de minister van Binnenlandse Zaken zijn Kamervragen gesteld.

In een 18 pagina's tellende brief aan de gemeenteraad doen de wethouders dinsdag al een poging uit te leggen wat er is gebeurd. De kern van hun antwoord op raadsvragen: er is formeel niets mis met de constructie. Alles is volgens de regels verlopen, met toestemming van de raad en toezichthouders. Dat de winst voor Aventicum zo enorm is, is het gevolg van de geëxplodeerde huizenprijzen en de lage rente. Dit, zo schrijven de wethouders, kan nou eenmaal gebeuren wanneer je welbewust sociale huurwoningen aan marktpartijen verkoopt.

Het ideaal

Het verhaal over het lucratieve bezoek van de bankiers van Aventicum aan Utrecht begint in 2006. Kanaleneiland is dan een landelijk bekende probleemwijk. In het noordelijke deel van de wijk wonen voornamelijk bewoners van Marokkaanse afkomst in de sociale huurwoningen in de buurt van de moskee. Wijkagenten worden bedreigd, voor criminele jongeren geldt een samenscholingsverbod en de werkloosheid is hoog. De oplossing voor die problemen moet komen uit het opknappen van de buurt wat tot een meer diverse bevolkingssamenstelling moet leiden.

Om dat voor elkaar te krijgen, richten vier partijen in 2006 samen de Gemeenschappelijke Exploitatiemaatschappij (GEM) op. De gemeente Utrecht, woningcorporaties Mitros en Portaal en projectontwikkelaar/ bouwbedrijf Heijmans, willen zo bereiken dat het centrale deel van de wijk wordt opgeknapt. Sociale huurwoningen moeten deels plaatsmaken voor duurdere vrije sector huurwoningen en koopwoningen. Het project moet zichzelf bedruipen en als het even kan zelfs nog wat geld opleveren voor de vier aandeelhouders.

Aanvankelijk is het plan om de vier portiekflats aan de Marshalllaan, Auriollaan en Monnetlaan te slopen en er nieuwe gebouwen voor in de plaats te zetten. Maar als in 2013 de crisis toeslaat blijkt sloop/nieuwbouw te duur. Alleen renovatie is nog een optie. En zelfs dat blijkt lastig. De bank trekt de teugels aan waardoor de GEM verbouwingen niet meer voor eigen rekening kan nemen. Ook de corporaties kunnen dat niet. Zij hebben niet genoeg geld om de woningen te renoveren. Ook zijn ze huiverig voor risicovolle investeringen na een reeks schandalen in de corporatiesector.

Dus gaat de GEM op zoek naar een particuliere partij die de woningen wil overnemen en opknappen. Veel animo is er op dat moment niet, herinnert directeur Jesse Flink zich. 'Ik heb in die tijd bijna alle pensioenfondsen van Nederland gesproken, maar ze zagen het niet zitten. Vastgoed werd minder waard en Kanaleneiland had geen goede naam.'

Uiteindelijk hapt eind 2015 toch een partij toe. Aventicum wil de portiekflats wel kopen. De private-equitybankiers betalen 9,1 miljoen voor de panden, ongeveer evenveel als de waarde waarvoor ze getaxeerd zijn door makelaar DTZ. Daarnaast is Aventicum contractueel verplicht om alle appartementen flink te renoveren. Zo moeten ze allemaal minimaal energielabel B krijgen. De renovatie kost, zo becijferen website Follow the Money en het AD, maximaal 75 duizend euro per appartement. In totaal steekt Aventicum dus zo'n 28 miljoen in het project.

Wisselende kwaliteit

Over de kwaliteit van die verbouwing zijn niet alle bewoners tevreden, zo blijkt in Kanaleneiland. Een bewoonster laat een barst zien in een raam, waarover ze de verhuurder al maanden geleden heeft benaderd - zonder resultaat. Ze klaagt ook over tocht en schimmel op de plinten. Een andere huurster vertelt over een afwasmachine die het al maanden niet doet in het nieuw geplaatste keukenblok en een achterdeur die niet dicht gaat - op mails krijgen ze alleen een automatisch antwoord. Kortom: de verbouwing is volgens de klagers zo goedkoop mogelijk uitgevoerd en service ho maar.

Toch is duidelijk te zien dat het centrale deel van Kanaleneiland de afgelopen jaren flink is opgeknapt. In de vier portiekflats die nu in de schijnwerpers staan, zijn hoogopgeleide huurders neergestreken, meest stelletjes van begin dertig met prille relaties en niet altijd vaste dienstverbanden. Met hun komst wordt de eenzijdige bevolkingssamenstelling doorbroken, wat ook de bedoeling was van alle inspanningen.

Met de vernieuwingen zijn eilandjes met kapitaalkrachtigere bewoners ontstaan in een wijk met veelal smoezelige flats met televisieschotels aan de gevels. Kanaleneiland is erop vooruitgegaan, maar het is nog steeds geen populaire wijk. Maar met zo'n krappe woningmarkt als de Utrechtse hebben starters weinig te kiezen. Dat maakt dat vastgoedbeleggers de hoofdprijs kunnen vragen, als er geen maximale huurgrenzen zijn opgelegd. Hoe snel geld is te maken over de ruggen van deze doelgroep wordt nu pijnlijk duidelijk met deze casus, zeggen de critici.

De winst verklaard

Directeur Jesse Flink beklemtoont dat het doel van de GEM is behaald. 'Zonder kosten voor de gemeenschap is het afgelopen jaren gelukt om een probleemwijk die steeds in de top-3 stond van slechtste wijken, ten goede te keren. Dat was mijn opdracht en die maken we waar. Dat is geweldig om te zien.'

Toch zit de financiële klapper van Aventicum hem ook niet lekker. Of Aventicum inderdaad 23 miljoen heeft verdiend, kan Flink niet bevestigen. 'Dat hangt af van de kosten die het bedrijf heeft gemaakt om de woningen op te knappen.' Maar dat de winst 'ergens rond de 20 miljoen euro ligt', lijkt hem wel een aannemelijke schatting. En dat steekt Flink, die in de jaren negentig namens de PvdA wethouder was in Hilversum. 'Ik ben sociaal-democraat genoeg om er flink de pest in te hebben dat geld nu naar de sprinkhaankapitalisten is gegaan, en dat we het niet binnen de wijk hebben kunnen houden.'

Dat Aventicum zo hard kon binnenlopen, was op twee manieren een kwestie van zeer goede timing, analyseert Flink. In de eerste plaats omdat de vastgoedmarkt eind 2015, toen de prijs werd vastgesteld, op haar dieptepunt was. 'Iedereen die in dat jaar een woning had gekocht in Utrecht zou nu dikke winst maken als hij haar zou verkopen.'

Het was ook een ideaal moment aangezien er bijna geen concurrentie was en Aventicum dus een sterke onderhandelingspositie had.

Flink: 'Wij probeerden nog wel vast te leggen dat de huren niet te hoog mochten worden. En dat ze niet direct huizen zouden gaan verkopen. Maar Aventicum wilde absolute vrijheid.'

De bankiers wilden ook de garantie dat de woningen gesplitst zouden mogen worden, zodat ze eventueel stuk voor stuk verkocht konden worden. Die kon Flink niet geven. 'Ik heb ze doorverwezen naar de gemeente. Blijkbaar hebben ze daar genoeg zekerheid gekregen.' Vorig jaar is de splitsingsvergunning definitief rondgekomen.

Zo bezien is de verontwaardiging vandaag dus het spiegelbeeld van de verontwaardiging over de reeks aan corporatiedebacles die in 2012 leidden tot de parlementaire enquête - met het fiasco met het stoomschip Rotterdam (een verliespost van circa 230 miljoen euro) en de mislukte bouw van een prestigieuze studentencampus in Maastricht als de belangrijkste voorbeelden. Unaniem was het oordeel van de politiek: 'Corporaties moeten terug naar de kerntaak, het bouwen en beheren van sociale huurwoningen.' Riskante projectontwikkeling en het bouwen van duurdere huurwoningen, moest de markt maar doen.

Flink: 'Corporaties lopen niet meer het risico de fout in te gaan met projectontwikkeling. Dat geldt ook voor deze deal. Als de markt was ingestort, had Aventicum een zeperd. Ik sluit ook niet uit dat de nieuwe eigenaar Capreit, nu te veel betaalt. Maar het risico biedt marktpartijen tegelijkertijd de kans grote winsten te maken, die de corporaties nu dus mislopen.'

Fijn wonen

Ondanks de ophef gaat het leven door in de gerenoveerde portiekflats. Terwijl er stevig wordt doorgebouwd om ook de laatste appartementen op te leveren voor nieuwe huurders, is de eerste baby er inmiddels geboren. Met blije gezichten lopen de ouders met haar door de binnentuin, zij hebben het hier naar hun zin.

Door de discussie over weggesluisde miljoenen verliezen we uit het oog dat het hier fijn wonen is, zegt Jeroen Fermont, voorzitter van de Vereniging van Eigenaren van een blok koopwoningen tegenover de huurflats. Hij vindt de ophef over de deal 'opgeblazen'. 'Het is natuurlijk eeuwig zonde dat die huurwoningen niet onder een Nederlands bedrijf vallen en het serviceniveau voor de huurders moet omhoog', zegt hij. 'Maar zo groot zijn die problemen nu ook weer niet en ja, ondernemers willen nu eenmaal winst maken. Laten we nu het positieve imago van ons buurtje benadrukken.'